Gayrimenkule para yatırmak ciddi bir iştir. Bilmeniz gereken en önemli şey de şudur: “Gayrimenkul yatırımlarında tesadüflere yer yoktur.”
İyi bir gayrimenkul yatırımcısı olmak istiyorsanız, yatırım yapmadan önce kendinize doğru soruları sorarak işe başlamalısınız. Bu yatırım ile ilgili beklentim nedir? Bu yatırımı kendim için mi yapıyorum, çocuklarım için mi? Bu tür soruları sormadan yaptığınız her yatırım, tesadüflere dayanan yatırım kategorisinde değerlendirilmelidir.
Olayı daha basite indirgeyerek örneklendirelim. Yatırımınız beklentiniz, başınızı sokacak bir yer edinmekse düşünmeniz gereken şeyler çok basittir. İşiniz, çocuklarınızın okulu, belki çocukların bakımını üstlenenlere uzaklık (büyükanne, bakıcı, yuva vb.), oturmak istediğiniz semt, evin büyüklüğü ve yaşı ile ilgili beklentileriniz ve tabi ki yaşam tarzınız. Genellikle hepimizin karşılaştığı sorun, almayı düşündüğümüz bölgede istediğimiz standartlardaki evlerin bütçemize uygun olmamasıdır.
Bu noktada önem verdiğimiz kalemleri, en önemliden en önemsize doğru listelemek ve feda edebileceklerimizi belirlemek işimizi kolaylaştıracaktır. Sizin için evin büyüklüğü en önemli kriterse, çok arzu ettiğiniz bir bölgede oturmak yerine, daha az arzu ettiğiniz bir yerde ama büyük bir evde oturmayı tercih edebilirsiniz. Sonuç olarak, bizim için en önemli maddeleri sıralayarak yer aramak, vakit kazandıracak, enerjimizi boşa harcamamıza engel olacaktır.
Ama beklentiniz gayrimenkulün size düzenli bir gelir getirmesi ise, bu durumda başka şeyler düşünmelisiniz. Kendinizi geliştirip “profesyonel” gayrimenkul yatırımcısı olmak istiyorsanız, konut alarak kiraya vermeyi ve gelir edinmeyi düşünmemelisiniz. Konutlar, yatırdığınız parayı, dükkanlara göre daha uzun yıllarda geri öderler. Üstelik yıpranmaya daha müsait mülklerdir. Bugün aldığınız bir konutu, kiracınız 5 sene sonra çıktığında kiraya vermek istediğinizde, mutfak, banyo gibi ıslak hacimlerin “fiziksel eskime” olarak adlandırılan yıpranmışlık durumu alacağınız kirada çok belirleyici olacaktır.
Ancak dükkanlarda bu tür bir fiziksel eskime, konutlardaki kadar büyük kira değeri kaybına yol açmaz. İşin bir de vergi boyutu vardır. Konut yatırımlarında vergiyi siz ödersiniz, ticari şahsi yatırımlar stopaja konudur ve kiracının bu stopajı ödemesi genel uygulamadır. Kısaca ticari yatırımlarda vergiyi karşı taraf öder. Ancak kendininizi bu işte profesyonel görmüyorsanız ve risk almaktan korkuyorsanız, o zaman konut her koşulda sizin için iyi bir yatırımdır. O zaman da doğru bölgeleri, projeleri, risksiz mülkleri e potansiyeli olan yerleri seçerek yatırım yapmalısınız.
Peki yatırım için dükkan almayı düşünen yatırımcı nereler dikkat etmelidir? İlk önce, söz konusu mülkün satın alma fiyatına göre getireceği kiranın kabul edilebilir olması gereklidir. Bugün genellikle dükkanlar kendilerini 13-15 sene arasında amorti etmektedir. Amorti emekte kastımız, yaptığınız yatırımın kendini geri ödemesidir.
Örneğin 420 bin TL’ye aldığınız bir dükkan ortalama 2.500 TL aylık getiri sağlıyorsa, 420.000/2.500 = 168 sonucunu elde ederiz. Bu rakamı 12 aya bölersek, 14 yıl çıkar. Bu durumda 420.000 TL’lik fiyata, kabul edilebilir fiyat seviyesi diyebiliriz. Tabi dükkanın konumu, büyüklüğü, bulunurluğu, şehrin gelişim dinamiklerine göre potansiyeli, görünürlüğü ve mal sahibinin mülkü satmaya ne kadar hevesli olduğu gibi daha bir çok husus da dükkanın fiyatında belirleyici olacaktır.
Dükkan gibi ticari yatırımlarda dikkat edilmesi gereken bir konu da, mülkün şehrin gelişim bölgelerinde olması ve uzun vadede tüketici taleplerinin başka yönde değişme beklentisi olabilir. Örneğin yakın çevrede devam eden bir alışveriş merkezi inşaatı bittiğinde ve alışveriş merkezi açıldığında almayı düşündüğünüz dükkan bu durumdan nasıl etkilenecektir?
Bunların dışında, dükkanın kolay kiralanabilir olması çok önemlidir. Kolay kiralanamayan bir dükkan uzun süre boş kaldığında yatırımcı için değer kaybı yaratacaktır. Bir de yatırım için alınan bir dükkanın kolay satılabilir olması çok önemlidir. Gerektiğinde, likidite kabiliyetinin (satılabilirliğinin) olması, dükkanın değerini her zaman olumlu etkileyecektir.
Eğer yaptığınız yatırımın çocuklarınıza kalmasını ve uzun vadede (10-20 yıl sonra) değer kazanmasını istiyorsanız, bir gelir endişeniz yoksa, riski de seviyorsanız, o zaman arsa yatırımcısı olmaya aday olabilirsiniz. Bu durumda büyük şehirlerin gelişmekte olan aksları üzerinde ve şehrin bittiği yerlerse arsa yatırımı yapmalı ve bir arsa sahibi olarak yatırımınız sık sık kontrol etmelisiniz.
Bilinçli bir gayrimenkul yatırımcısı doğru öngörüleri doğru zamanda yaparsa, kazanacaktır. Aslında sonuç basittir.
