T.C.
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
Sayı : E-23294678-010.06.02-3160769 29.11.2021
Konu : Gayrimenkul Yatırım Fonları
GENELGE
2021/9
İlgi : a) 22.03.2016 tarihli ve 23294678-010.07.02/E.508210 sayılı Duyuru.
b)Sermaye Piyasası Kurulunun 15.01.2016 tarihli 12233903-305.99-E.496 sayılı yazısı.
c) Sermaye Piyasası Kurulunun 16.08.2021 tarihli ve 24171390-9785 sayılı yazısı.
Gayrimenkul yatırım fonları (Fon) 30.12.2012 tarihli ve 28513 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun (Kanun) 52 ila 54 üncü maddelerinde ve
03.01.2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren III-52.3 sayılı
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde (Tebliğ) düzenlenmiş olup, iş bu Genelge söz
konusu düzenlemeler ve Sermaye Piyasası Kurulunun ilgi (b) ve (c) yazıları dikkate alınarak
hazırlanmıştır.
I – GAYRİMENKUL YATIRIM FONUNUN KURULUŞU VE TEMSİLİ
Kanunun 52 nci maddesinde; Kanun hükümleri uyarınca tasarruf sahiplerinden fon katılma payı
karşılığında toplanan para ya da diğer varlıklarla, tasarruf sahipleri hesabına, inançlı mülkiyet esaslarına
göre Sermaye Piyasası Kurulunca (Kurul) belirlenen varlık ve haklardan oluşan portföy veya portföyleri
işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri tarafından fon iç tüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği
bulunmayan mal varlığının yatırım fonu olduğu; yatırım fonlarının kuruluş izni alabilmesi için fon iç
tüzüğünün Kurulca onaylanması gerektiği; portföy yönetim şirketinin yatırım fonu katılma payı
sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde fonu temsil edip yöneteceği ve denetleyeceği, fona ait varlıklar
üzerinde kendi adına ve fon hesabına mevzuat ve fon iç tüzüğüne uygun olarak tasarrufta bulunmaya ve
bundan doğan hakları kullanmaya yetkili olduğu; fonun, tapu sicilinde tescil, değişiklik, terkin ve
düzeltme talepleri dahil her türlü sicil işlemlerinde tüzel kişiliğe haiz olduğu; fonun portföyünde buluna
n taşınmazlar, taşınmaza dayalı haklar ve senetlerin tapu kütüğüne fon adına tescil edileceği; tapuda fon
adına yapılacak işlemlerin portföy yönetim şirketi ile portföy saklama hizmetini yürüten kuruluşu temsil
eden birer yetkilinin müşterek imzalarıyla gerçekleştirileceği düzenlenmiş olup, Kanunun 55 inci
maddesinde de portföy yönetim şirketinin kurulması ve faaliyete geçmesi için Kuruldan izin alınmasının
zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır.
Tebliğin 4, 7, 8, 9 ve 12 nci maddelerinde özetle; fonun Kuruldan faaliyet izni alan portföy
yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul ve girişim sermayesi
portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği
bulunmayan malvarlığı olduğu; fonun tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme
işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz olduğu; fonun kuruluş izni alabilmesi için kurucunun portföy
saklayıcısı ile saklama sözleşmesi imzalamış olması ve içtüzüğün Kurulca onaylanması gerektiği;
Kurulca onaylanan içtüzüğün kurucunun merkezinin bulunduğu yerin ticaret siciline tescil ettirileceği ve
T.C.
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
1 / 4
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 42 91 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Mevzuat Araştırma
Birimi
Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.
Doğrulama Kodu: 3A73E65E-AE2A-4CBD-B228-06DE5096C9C1 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinde ilan edileceği; Portföy Yönetim Şirketinin (Kurucu), fonun katılma
payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsili, yönetimi, yönetiminin denetlenmesi ile
faaliyetlerinin içtüzük ve ihraç belgesi hükümlerine uygun olarak yürütülmesinden sorumlu olduğu, fona
ait varlıklar üzerinde kendi adına ve fon hesabına mevzuat ve içtüzük ile ihraç belgesine uygun olarak
tasarrufta bulunmaya ve bundan doğan hakları kullanmaya yetkili olduğu; Kurucu veya portföy
yöneticilerinin, fon mal varlığını yatırımcı lehine ve yatırımcının çıkarını gözetecek şekilde Kanun,
Tebliğ, içtüzük hükümleri ve ihraç belgesinde belirlenen yönetim ilkelerine göre yönetmekle yükümlü
oldukları; fon portföyünde bulunan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı hakların tapu kütüğüne fon
adına tescil edileceği; tapuda fon adına yapılacak işlemlerde yetkililerin kurucu ve portföy saklayıcısının
yönetim kurulu başkan ve üyeleri ile yönetim kurulunca yetkilendirilecek en az ikinci derece imza
yetkisine sahip kişiler olması gerektiği düzenlenmiştir.
Yukarıda bahsi geçen düzenlemeler çerçevesinde;
Kuruldan faaliyet izni alarak taşınmaza yönelik işlemlere başlayacakları öngörülen fonların tapu
sicilinde tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme talepleri dahil her türlü sicil işlemleri için tüzel kişiliği
bulunmaktadır.
Kuruldan faaliyet izni ve yetki belgesi alan portföy yönetim şirketlerinin, fon kurma ve yönetme
yetkileri bulunmakta olup, fon kuruluş başvurularının Kurulca olumlu karşılanması halinde, Kurulca
onaylanan fon içtüzüğünün ticaret siciline tescili ile birlikte fon kurulmaktadır.
Fonun kurulmasının ardından, kurucu portföy yönetim şirketinin, Kurula başvurması sonrasında
ihraç belgesinin onaylanmasına ilişkin başvurunun Kurulca olumlu karşılandığı ve ihraç belgesi
onaylandığı takdirde, ihraç belgesinde yer verilen satış başlangıç tarihinden itibaren gayrimenkul yatırım
fonunun katılma payları nitelikli yatırımcılara satılabilmektedir.
Bu kapsamda Fonların taraf olduğu tapu işlemlerinde;
1- Fonun tapuda işlem yapabilmesi için, ihraç belgesinin Kurulca onaylanmış olması gerekmekte
olup, fon ihraç belgesinin onaylandığına ilişkin Kurul tarafından verilen yazının tapu müdürlüğüne
sunulması gerekmektedir.
2- Fon portföyünde bulunan taşınmazlar ile taşınmaza dayalı hakların tapu kütüğüne fon adına
tescil edilmesi, tapuda fon adına yapılacak işlemlerin, portföy yönetim şirketi ile portföy saklama
hizmeti yürüten kuruluşu temsil eden birer yetkilinin müşterek imzalarıyla gerçekleştirilmesi, söz
konusu işlemlerde yetkililerin kurucu ve portföy saklayıcısının yönetim kurulu başkan ve üyeleri veya
yönetim kurulunca yetkilendirilecek en az ikinci derece imza yetkisine sahip kişiler olması
gerekmektedir.
3- Kurucu portföy yönetim şirketi ve portföy saklayıcısı şirket temsilcilerinin yönetim kurulu
üyesi olduklarının,
Yönetim kurulu üyesi olmayan temsilcilerin bulunması halinde söz konusu işlemleri yapabilmek
için yönetim kurulunun yetkilendirme kararı ile birlikte en az ikinci derece imza yetkisine sahip olup
olmadıklarının,
Tespiti hususlarında “Tüzel Kişilerde Temsil ve Yetki Belgesi” konulu 2020/4 (1904) sayılı
Genelgenin 2/a maddesi gereğince işlem yapılması gerekmektedir. Vekaletname ile yapılan işlemlerde
de bu hususların dikkate alınması gerekmektedir.
T.C.
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
2 / 4
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 42 91 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Mevzuat Araştırma
Birimi
Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.
Doğrulama Kodu: 3A73E65E-AE2A-4CBD-B228-06DE5096C9C1 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
II – FON MALVARLIĞINA İLİŞKİN ESASLAR VE SINIRLAMALAR
Kanunun 53 üncü maddesinde, fonun mal varlığının; portföy yönetim şirketi ve portföy saklama
hizmetini yürütecek kuruluşun mal varlığından ayrı olduğu ve fon hesabına olması ve fon iç tüzüğünde
hüküm bulunması şartıyla kredi almak, türev araç işlemleri, açığa satış işlemleri veya fon adına taraf
olunan benzer nitelikteki işlemlerde bulunmak haricinde teminat gösterilemeyeceği ve
rehnedilemeyeceği, portföy yönetim şirketinin ve portföy saklama hizmetini yürüten kuruluşun
yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi başka bir amaçla tasarruf
edilemeyeceği, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemeyeceği, üzerine
ihtiyati tedbir konulamayacağı ve iflas masasına dahil edilemeyeceği,
Kanunun 91 inci maddesi üçüncü fıkrasında, Kurulun ihraçtan elde edilen nakit veya diğer
varlıkların kullanılmasını engellemek amacıyla kamuyu aydınlatma belgesinde yer alan taahhüt ve
açıklamalara aykırı olarak gerçekleştirilen iş ve işlemler için her türlü harç ve teminattan muaf olarak
ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz istemeye ya da öngöreceği diğer her türlü tedbiri almaya yetkili olduğu
düzenlenmiştir.
Tebliğin 5 inci maddesinde; fonun malvarlığının kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy
yöneticisinin malvarlığından ayrı olduğu; fon malvarlığının fon hesabına olması, içtüzük ve ihraç
belgesinde hüküm bulunması şartıyla 23 üncü madde kapsamında kredi alınması, koruma amaçlı türev
araç işlemleri veya fon adına taraf olunan benzer nitelikteki işlemlerde bulunmak haricinde teminat
gösterilemeyeceği ve rehnedilemeyeceği; fon malvarlığının kurucunun ve portföy saklayıcısının
yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi başka bir amaçla tasarruf
edilemeyeceği, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemeyeceği, üzerine
ihtiyati tedbir konulamayacağı ve iflas masasına dahil edilemeyeceği düzenlenmiştir.
Bunun yanı sıra, Tebliğin 18 inci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde “Fon bilgilendirme
dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek
nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve
gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c)
bendi saklıdır.” ve 23 üncü maddesi ikinci fıkrasında “Birinci fıkra kapsamında alınacak kredilerin
temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. 18 inci
maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklı kalmak kaydıyla, portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar
dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine tasarrufta bulunulamaz.” düzenlemelerine yer verilmiş olup,
Tebliğin 18 inci ve 19 uncu maddelerinde de fon adına hangi işlemlerin yapılıp yapılamayacağı
düzenlenerek fonun yatırım esaslarına ve portföy sınırlamalarına değinilmiştir.
Bu kapsamda, fon adına yapılacak işlemlerin tebliğin 5 inci, 18 inci, 19 uncu ve 23 üncü
maddeleri ve genel olarak Kanun ve Tebliğ çerçevesinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin tespit
ve değerlendirmesinin tapu müdürlüklerince yapılması beklenemeyeceğinden, anılan hususların
kurucu ve portföy saklayıcısı şirket yetkililerince dikkate alınması gerektiği ve işlemlerin Kanun ve
Tebliğ çerçevesinde yapılıp yapılmadığının söz konusu yetkililerin sorumluluğunda olduğu
değerlendirilmektedir.
Bu kapsamda Fonların taraf olduğu tapu işlemlerinde;
1- Fon yetkililerinin “Bu işlemler 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve III-52.3 sayılı
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin Esaslar Tebliği’nde yer alan hükümlere uygun olarak
gerçekleştirilmiştir. Bu konudaki her türlü hukuki ve cezai sorumluluk tarafımıza aittir.” şeklindeki
T.C.
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
3 / 4
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 42 91 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Mevzuat Araştırma
Birimi
Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.
Doğrulama Kodu: 3A73E65E-AE2A-4CBD-B228-06DE5096C9C1 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
Mehmet Zeki ADLI
Genel Müdür V.
beyanının resmi senet/tescil istem belgesine eklenmesi gerekmektedir.
2- Fon adına tescil edilen taşınmazların beyanlar hanesine işlemle birlikte “Fon mal varlığı,
portföy yönetim şirketinin ve portföy saklama hizmetini yürüten kuruluşun yönetiminin veya
denetiminin kamukurumlarına devredilmesi hâlinde dahi başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu
alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve
iflas masasına dâhil edilemez. (Kurulun talebiyle verilen ihtiyati haciz/ihtiyati tedbir kararları hariç)”
şeklinde belirtme yapılır. Fona ait taşınmazların devir ve temliki halinde ise işlem ile birlikte söz
konusu beyan terkin edilir.
3- Fon adına kayıtlı bulunan taşınmazlara/haklara yönelik haciz, kamu haczi, ihtiyati haciz,
ihtiyati tedbir ve iflas talepleri Kanun hükmü kapsamında karşılanmaz. Kurulun talebiyle verilen
ihtiyati haciz/ihtiyati tedbir kararlarının uygulanmasına yönelik talepler bu kapsamda
değerlendirilmez.
III – FON LEHİNE HAKLAR SAĞLAYAN SÖZLEŞMELERİN TESCİLİ
Tebliğin 20 nci maddesinde fon lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım
haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri gibi fon lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli
alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının tapu siciline şerhinin zorunlu olduğu düzenlenmiştir.
Bu çerçevede, iş bu Genelgenin birinci bölümünde bahsi geçen yetkililerce talepte bulunulması
halinde fon lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi
sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi fon lehine haklar sağlayan sözleşmelerin ve
rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme hakları tapu siciline şerh edilir.
İlgi (a) Duyuru yürürlükten kaldırılmıştır.
İş bu Genelge gereğince işlemlere yön verilmesi ve Genelgenin Bölge Müdürlüğünüze bağlı
tapu müdürlüklerine duyurulması hususunda bilgi ve gereğini rica ederim.
Dağıtım:
Gereği: Bilgi:
Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığına
Bölge Müdürlüklerine
Teftiş Kurulu Başkanlığına
Hukuk Müşavirliğine
İç Denetim Birimi Başkanlığına
Strateji Geliştirme Daire Başkanlığına
Tapu Dairesi Başkanlığına
Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına
Destek Hizmetleri Dairesi Başkanlığına
T.C.
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
4 / 4
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 42 91 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Mevzuat Araştırma
Birimi
Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.
Doğrulama Kodu: 3A73E65E-AE2A-4CBD-B228-06DE5096C9C1 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
Bir yanıt yazın