T.C.
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
Sayı : E-23294678-010.06.02-730554 01.09.2021
Konu : Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti
GENELGE
2021/4
İlgi : a) 04.04.1972 tarihli 4-1-10-10/2228-2232 sayılı Duyuru.
b) 02.05.1986 tarihli 1480 sayılı Genelge.
c) 12.03.2004 tarihli B.09.1.TKG0100001/074-1-1246 sayılı Duyuru.
ç) 29.01.2008 tarihli 2008/1 (1651) sayılı Genelge.
d) 09.05.2013 tarihli 94203732-010.07/54-3596 sayılı Duyuru.
e) 08.01.2015 tarihli 75467089-010.07.02/97880 sayılı Duyuru.
f) 26.08.2009 tarihli B.09.1.TKG0100001-074/253-3845 sayılı Duyuru.
g) 24.08.2017 tarihli 2017/6 (1777) sayılı Genelge.
ğ) 29.12.2017 tarihli 70156023-010.06.02-E.2959836 sayılı Duyuru.
h) 23.05.2018 tarihli 23294678-010.07.02-E.1410747 sayılı Duyuru.
ı) 22.09.2020 tarihli E-23294678-010.07.02[010.07.02]-2337162 sayılı Duyuru.
i) 11.12.2020 tarihli E-27553936-120.18[120.18]-3176570 sayılı Duyuru.
j) 10.03.2003 tarihli ve B.09.1.TKG0100001-074/142-786 sayılı Duyuru.
I-GİRİŞ
23.06.1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (bundan sonra Kanun olarak anılacaktır)
farklı tarihlerde değişikliğe uğraması sonucunda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında istenilen
belgeler ve sicilde yapılacak işlemlerde değişiklikler meydana gelmiştir. Bu değişiklikler kapsamında
tapu müdürlüklerinde uygulamalara yön vermek için çeşitli tarihlerde Genelge ve Duyurular
yayımlanmıştır.
Bu Genelge ile tapu müdürlüklerindeki Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan tapu işlemlerinin
genel olarak açıklanması amaçlanmıştır.
II- KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI
1- Kat Mülkiyetinin/Kat İrtifakının Unsurları
a) Bağımsız Bölüm
Bağımsız bölüm, tapu siciline ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilen, ana taşınmazın başlı başına
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
1 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
kullanılmaya elverişli olan ve bağımsız bir mülkiyete konu olan bölümlerine denir. Kanunda, bir yapının
kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinin müstakil olarak kullanılmaya
elverişli olmaları halinde bağımsız bölüm olarak tescil edileceği düzenlenmiş olup bağımsız bölümün
niteliği konusunda tapu müdürlüğünce herhangi bir değerlendirme yapılmayarak yetkili idarece
onaylanan mimari projesinde gösterildiği şekilde tescil edilecektir.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
b) Ana Taşınmazın Niteliği ve Mülkiyet Durumu
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulabileceğinden taşınmazın cins değişikliğinin
yapılmış olması gerekir. Kat irtifakı ise, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa
üzerinde kurulabilir. Taşınmazın niteliği arsa olmakla birlikte kat irtifakı talebi sırasında binanın tamamı
için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmiş ise kat irtifakı talebi reddedilir. Bu durumda taşınmazın cins
değişikliği yapılarak kat mülkiyeti tesis edilmesi gerekir.
Bağımsız ve sürekli niteliğe haiz üst hakkı, taşınmaz olarak sayıldığı ve ayrı bir sayfaya tescil
edildiğinden bunların üzerine kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi mümkündür.
Kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için taşınmazın mutlaka paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olması şart
değildir. Elbirliği mülkiyet olarak kayıtlı taşınmazlarda bağımsız bölümlerin mirasçılar arasında
paylaşımı söz konusu değilse, elbirliği hali bozulmadan doğrudan kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis
edilebilir. Taşınmazın tamamının bir kişiye ait bulunması durumunda da kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi
mümkündür.
Taşınmazın üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde sadece belirli yapılar üzerinde kat
mülkiyeti tesisi mümkün bulunmayıp kat mülkiyetinin ana taşınmazın tamamı üzerinde kurulması
gerekir.
Kat mülkiyeti tesis edilecek yapının kargir olması gerekmekle birlikte binanın kârgir olup
olmadığının, İmar Kanunu ve Yönetmeliklerine uygun şekilde inşa edilip edilmediğinin tespiti projeyi
onaylayan yetkili kurumun görevidir. İlgili idarece onaylanan projenin ibrazı halinde tapu müdürlüğünce
ayrıca yapının niteliği konusunda değerlendirme yapılmaz.
c) Arsa Payı
Kanunda yazılı esaslara göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına arsa payı
denir.
Bağımsız bölümlerin arsa payları proje müellifi mimarın teknik bilgisine göre ve bağımsız
bölümlerin konumu ile büyüklükleri esas alınmak suretiyle değerleriyle orantılı olarak belirlenmektedir.
Arsa paylarının bağımsız bölümün değeri oranında verilip verilmediğinin denetimi tapu müdürlüklerinin
görevi değildir.
Bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen
çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Paydaşın ana taşınmazdaki payı ile o paydaşa düşecek bağımsız bölümlerin toplam arsa paylarının
eşit olması gerekir.
Arsa paylarının tamamının bağımsız bölümlere bağlanması zorunludur. Arsa payı ancak bağımsız
bölüme bağlı olarak devredilebilir. Bağımsız bölüm devredildiği takdirde arsa payı da devredilmiş olur
ve bağımsız bölümü kısıtlayan hususlar kendiliğinden arsa payını da kısıtlar.
d) Ortak Yerler
i) Genel Olarak
Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalan, korunma ve ortaklaşa kullanma veya
faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yer denir.
Kat malikleri ortak yerlerde arsa payı oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kanunda ortak yer olarak sayılanlardan başka yönetim planı ile de ortak yer kararlaştırılabilir.
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
2 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
Kanunda ortak yer olarak sayılan sığınak, garaj v.b nitelikteki yerlerin onaylı mimari projesinde
bağımsız bölüm olarak gösterilmesi şartıyla bağımsız bölüm olarak tescil edilmesi mümkündür.
ii) Bağımsız Bölümün Ortaklaşa Kullanılan Yer Olarak Tescili
Kanunun 10 uncu maddesi ile bağımsız bölümlerin, gelirinin ortak giderlere harcanması için veya
başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilebileceği düzenlenmiştir. Bu şekilde ortak yararlanmaya
tahsis edilen bağımsız bölümlerin mülkiyet hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin
numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir ve bu husus yararlanan bağımsız
bölümlerin beyanlar sütununda gösterilir.
e) Eklenti
Bir yerin eklenti olması için bağımsız bölümün dışında olması ve doğrudan doğruya bağımsız
bölüme tahsis edilmiş olması gerekir. Eklentiler bağımsız bölümün beyanlar sütununda gösterilir.
Eklentiler, sadece kapalı alana dayalı olarak oluşturulmaz, ana yapı dışındaki bir alan da eklenti
olarak tahsis edilebilir. (Örnek; bahçenin bir bölümünün özel otopark olarak ayrılması gibi.) Bu durumun
vaziyet planında gösterilmesi gerekir.
Eklentiler, Kanunda örnekleyici olarak sayılmış olup kanunda sayılanlardan başka yerler de
eklenti olarak tescil edilebilir. Bunun için, mimari projesinde eklenti olarak gösterilmesi ve bağımsız
bölümlere tahsis edilmesinin maliklerce kabul edilmesi gerekir.
Bir bağımsız bölüme ait eklentinin başka bir bağımsız bölüme ait olacak şekilde değiştirilmesi
tadilat projesi ile mümkündür. Bunun için ilgili bağımsız bölüm maliklerinin ve ayni ve şahsi hak
sahiplerinin muvafakati yeterli olup diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatine gerek yoktur.
2- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti İşleminde İstenilecek Belgeler
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işleminde;
a) Mimari proje: Ana taşınmazda, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız
bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp
sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje
müellifi mimar tarafından yapılan ve ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan,
yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje aranır.
Tapu müdürlüğünce; mimari projede bağımsız bölümlerin nitelikleri, numaraları ve arsa payları
ile eklenti ve ortak yerlerin gösterilip gösterilmediği, bağımsız bölümlerin arsa paylarının 1/1 i sağlayıp
sağlamadığı ile proje müellifi mimar tarafından ve ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşları
tarafından imzalanıp imzalanmadığı ve ilgili idarece onaylanıp onaylanmadığı hususlarının kontrol
edilmesi gerekir.
Blok yapılarda tüm blokların ve yatay kat mülkiyetinde yapıların aynı olması durumunda tüm
blok ve yapıların vaziyet planında ayrı ayrı gösterilmesi koşuluyla her blok/yapı için ayrı mimari proje
alınmasına gerek bulunmamaktadır.
Kanunun 12 nci maddesinde belirtilen özellikleri taşıyan kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine
esas olan mimari projeler malik imzaları da alınarak belediye veya diğer yetkili kurumlar tarafından, ilgi
(g) Genelge eki kılavuzda belirlenen standartlara uygun şekilde tarandıktan sonra güvenli elektronik
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
3 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir. Mimari projelerde sonradan yapılan düzeltme ve değişiklikler de
ilgili idareler tarafından aynı yöntemle elektronik ortamda gönderilir. Tapu müdürlüğünce elektronik
ortamda arşivlenen mimari projeler ilgilileri ile elektronik ortamda paylaşılabilir.
Malik veya paydaş imzalarının; bağımsız bölüm listesinde, proje kapağında, projenin uygun bir
yerinde veya elektronik ortamda proje ile ilişkilendirilmiş ve yetkili idarece onaylanmış bir belgede
olması yeterlidir. Tüm sayfaların veya bağımsız bölümlerin ayrı ayrı imzalanmış olması aranmaz.
Ayrıca, 01.01.2019 tarihinden itibaren kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemlerine esas mimari
projelerin bağımsız bölüm listesi kısmında, bağımsız bölümlerin brüt ve net yüzölçümü bilgilerine yer
verilmesi, brüt ve net yüzölçümü bilgilerine yer verilmeyen mimari projelerle tapu işlemlerinin
karşılanmaması gerekir. Mimari projede yer alan bağımsız bölümlerin brüt ve net yüzölçümleri müellif
mimar tarafından belirlenerek gerekli kontrollerden sonra yetkili idare tarafından onaylanmakta olup
mimari projede yer alan bağımsız bölümlerin yüzölçümlerinin sicile yansıtılması dışında tapu ve kadastro
müdürlüklerinin herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır.
Yapı ruhsatının süresi 5 yıl olup mimari proje yapı ruhsatının ekidir. Bu sebeple kat irtifakı
tesisinde, mimari projenin onay tarihinden itibaren 5 yıl geçmişse ilgili kurumdan tekrar onaylanması
veya yeniden onaylanmış olduğuna ilişkin yazı istenir.
b) Yönetim planı: Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu
yapıların özelliğine göre Kanunun 28 inci maddesindeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış ve kat
mülkiyetini/kat irtifakını kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı istenir.
Malik veya paydaşları tarafından imzalanmış yönetim planının elektronik ortamda gönderilmesi
durumunda ayrıca fiziki belge aranmaz.
c) Mimari projelerin onay sürecinde düzenlenmiş yapı aplikasyon projesi: Belediyeler ve
diğer ilgili kurumlar tarafından ilgi (g) Genelge kapsamında elektronik ortamda tapu müdürlüğüne
gönderilir.
ç) Mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli: İlgi (g) Genelge gereğince Genel
Müdürlüğümüzce yayınlanan standartlarda hazırlanarak elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.
Mimari projelerin üç boyurlu sayısal yapı modelinin ilgili kurumlar tarafından güvenli elektronik
ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi çalışmalarının 02.01.2022 tarihine kadar tamamlanması
gerekmektedir. Bu tarihe kadar yapılacak işlemlerde mimari projelerin üç boyutlu sayısal yapı modeli
aranmaz.
Kat mülkiyeti işleminde ise bu belgelere ek olarak;
d) Yapı kullanma izin belgesi: Bağımsız bölümlerin tamamına ait yapı kullanma izin belgesinin
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
4 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
ibraz edilmesi gerekir.
Daha önce cins değişikliği yapılmış olan taşınmazlar üzerinde doğrudan kat mülkiyeti kurulması
işleminde yapı kullanma izin belgesi elektronik ortamda gönderilmişse ayrıca fiziki belge aranmaz.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
e) Zorunlu Deprem Sigortası: 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunun 10 uncu maddesi gereğince
kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için zorunlu deprem sigortası istenir. Konuya ilişkin İdaremizin
2014/2 (1754) sayılı Genelgesindeki istisnalar dikkate alınır.
3 Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakının Kurulması –
a) Malik/Maliklerin Talebi ile
Kat mülkiyetinin/kat irtifakının kurulması için kural olarak, taşınmazın maliki veya bütün
paydaşlarının veya vekillerinin tapu müdürlüğünden istemde bulunması gerekir.
Tapu müdürlüğünce ana taşınmazın maliki tek kişi ise tescil istem belgesi, birden fazla kişi ise
resmi senet düzenlemek suretiyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis ve tescil edilir. Birlikte mülkiyet olarak
kayıtlı taşınmazda kanuni (velayet, vesayet) veya iradi temsil (vekalet) sebebiyle yetkinin tek kişide
birleştiği durumlarda bir kişinin talepte bulunması halinde ve bağımsız bölümlerde paylaşım
yapılmaması şartıyla tescil istem belgesi düzenlenerek kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis edilebilir.
b) Mahkeme Kararı ile
Kat mülkiyeti, Kanunun 10 uncu maddesinin 7 nci fıkrası gereğince kesinleşmiş mahkeme kararı
ile de kurulabilir. Mahkemenin bu yöndeki kararının uygulanabilmesi için Kanunun 12 nci maddesinin
öngördüğü belgelerin ve yapı aplikasyon projesi ile mimari projenin Genel Müdürlüğümüzce yayınlanan
standartlarda hazırlanmış üç boyutlu sayısal modelinin karar ile birlikte alınması gerekir. Mahkemeler
tarafından kat irtifakı kurulması yönünde de karar verilebilir.
Mahkeme tarafından dava tarafları veya temsilcilerine kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması
konusunda yetki verilmiş olsa dahi tescile yönelik kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmadıkça talebin
tüm paydaşların katılımı ile karşılanması gerekir.
c) Yüklenicinin Talebi
Kanunun 10 uncu maddesinin beşinci fıkrası ile arsa malikleri ile yüklenici arasında düzenlenen
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
5 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesine istinaden yüklenici tarafından taşınmaz
üzerine kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilebilmesine imkan sağlanmıştır.
Buna göre;
Bağımsız bölümlerin proje bazında bağımsız bölüm numaraları ile belirlenmiş olması veya bu
hususta yapılacak sözleşmelerden paylaşımın tapu müdürlüğünce yoruma ihtiyaç duyulmaksızın
belirlenebiliyor olması (örneğin; her katta bir bağımsız bölümün bulunması ve belirlemenin kat olarak
yapılması veya tek katta iki bağımsız bölümün bulunması ve belirlemenin giriş sağ taraftaki bağımsız
bölüm, giriş sol taraftaki bağımsız bölüm şeklinde yapılması vb.) gerekir. Aksi halde tüm maliklerin
talebine istinaden resmi senet düzenlenmek suretiyle işlemlere yön verilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen malikler ve yükleniciye düşecek bağımsız
bölümlerin arsa payları ile ana taşınmazdaki yüklenici dahil paydaşların mülkiyet paylarının eşit olması
gerekir. Aksi halde sözleşmeye göre kat irtifakı/kat mülkiyeti tescil edilebilmesi için gerekli devir
işlemlerinin öncelikli olarak yapılması gerekir.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
Arsa maliki ve yüklenici arasında noterlik ya da konsoloslukça düzenlenen, arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesinde arsa malikleri ve sözleşmenin tarafı olan yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin
ve arsa paylarının belirli olması gerekir. Söz konusu sözleşmenin tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi yeterli
olup tapuya şerh edilme zorunluluğu yoktur.
Bu Genelgede belirtilen kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemine dayanak olan belgelerin yetkili
kamu kurum ve kuruluşunca (belediye,il özel İdaresi, TOKİ vb.) tapu müdürlüğüne elektronik ortamda
gönderilmesi ve yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile doğrudan tapu müdürlüğüne
başvurması halinde tescil istem belgesi düzenlenerek talep karşılanır. Döner sermaye hizmet bedelinin de
tahsil edilmesi gerekir. Ayrıca, kat mülkiyeti tesisi talebinde bulunulmuş ise zorunlu deprem sigortası
(DASK) da aranılır.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte yetkili kamu kurum ve kuruluşuna
başvurması halinde ise, yetkili kamu kurum ve kuruluşu tarafından sözleşme ve kat irtifakı veya kat
mülkiyeti işlemine dayanak olan belgeler ile yüklenicinin yazılı tescil talebi alınarak, talepte bulunan
yüklenicinin cep telefonu numarasını da içeren üst yazıyla birlikte elektronik ortamda tapu müdürlüğüne
gönderilir. Talep kat mülkiyeti ise üst yazıda DASK poliçe numarası da belirtilir. Bu Genelgenin II.
Bölümünün 4 üncü maddesi kapsamındaki kadastro müdürlüğünün bildiriminden sonra talep tapu
müdürlüğünce doğrudan karşılanır. Söz konusu işlemle ilgili olarak döner sermaye hizmet bedelinin
ödendiğine ilişkin dekontun diğer evrakla birlikte taranarak tapu müdürlüğüne elektronik ortamda
gönderilmesi veya e-tahsilat yöntemiyle tahsil edilmesi gerekir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yüklenicinin talebi ile yapılan işlemlerde mimari
proje ile yönetim planında malik/paydaşların imzaları aranmaz. Ancak yüklenicinin imzasının bulunması
zorunludur.
Taşınmaz üzerinde ayni ve şahsi hak ile haciz, kamu haczi ve ihtiyati tedbir gibi tasarrufu
kısıtlayıcı ve yasaklayıcı şerh bulunan durumlarda bu Genelgenin II. Bölümünün 6 ncı maddesi gereğince
işlem yapılır.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis ve tescilinden sonra Türk Medeni Kanununun 1019 uncu
maddesi gereğince malik/paydaşlara ve diğer ilgililerine bilgi verilmesi gerekir.
4- Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakının Tesis ve Tescili
Tapu Müdürlüğüne bu Genelgenin II. Bölümünün 3 üncü maddesinde belirtilen usullerle
yapılacak başvuru(lar) üzerine kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemlerinde, mimari proje, mimari
projelerin onay sürecinde düzenlenmiş yapı aplikasyon projesi ile kat irtifakı/kat mülkiyetine konu
yapının/yapıların mimari projelerinin Genel Müdürlüğümüzce yayınlanan standartlarda hazırlanmış üç
boyutlu sayısal yapı modeli, güvenli elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilir.
Kadastro müdürlüğünce 2019/13 sayılı Genelge kapsamında yapılacak kontrol sonucu kat
irtifakı/kat mülkiyeti işlemine devam edilmesinin bildirilmesi halinde tapu müdürlüğünce resmi
senet/tescil istem belgesi hazırlanır.
Tesis edilen işlem kat mülkiyeti ise yevmiye defterine kaydedilmesinden sonra, ana taşınmazın
kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesinin ilk boş satırına “Bu taşınmazın mülkiyeti
kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi tarih ve yevmiye belirtilerek yazılır ve ana taşınmazın leh ve
aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemler ana taşınmaz kütük sayfasında karşılanmaz. Kat
mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı
arsa payı ve ana taşınmazın kayıtlı bulunduğu kütükteki pafta, ada, parsel, kütük ve sayfa numaraları
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
6 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
gösterilmek suretiyle tescil edilir. Bağımsız bölümlerin “ana taşınmazın niteliği” bölümüne “Ana
taşınmaz kütüğündeki gibidir.” yazılır. Ana taşınmazın kayıtlı bulunduğu kütük sayfasına da, bağımsız
bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfa numaraları belirtilmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı
sağlanır.
Ana taşınmazın sayfasında önceden mevcut olan haklar ve şerhler (ana taşınmaza ait irtifak
hakları hariç), ilgili bağımsız bölümlerin üzerine aynen aktarılır. Ana taşınmaza ait irtifak hakları ise
bağımsız bölümlerin beyanlar sütununda gösterilir. Ana taşınmazın mülkiyetinin kat mülkiyetine
çevrilmesinden sonra, ana taşınmazın leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da ana taşınmazın tapu
kütüğü sayfasına tescil edilir ve bağımsız bölümlerin beyanlar sütununda belirtilir. İrtifak hakkı ana
taşınmazın kütük sayfasına tescil ile kurulmuş olur, bağımsız bölümün beyanlar sütununda belirtilmesi
tapu sicilinin aleniyetinin sağlanması içindir.
Kanunun 11 inci maddesinde, kat irtifaklarının da kat mülkiyeti kütüğüne tescil edileceği hükmü
getirilmiştir. Buna göre; kat irtifakı da kat mülkiyeti gibi tescil edilir. Ana taşınmazın kayıtlı bulunduğu
tapu kütüğü sayfasının mülkiyet hanesinin ilk boş satırına “Bu taşınmazın mülkiyeti kat irtifakına
çevrilmiştir.” ibaresi tarih ve yevmiye belirtilerek yazılır.
İşlemlerin tamamlanmasından sonra sistem üzerinden kadastro müdürlüğüne bildirimde
bulunulur.
5- Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
Kanunun 3 üncü ve 10 uncu maddeleri kapsamında, kadastro müdürlüğünün bildirimi üzerine cins
değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve kat
irtifakının kuruluşu esnasında alınanan belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın, resen kat
mülkiyetine çevrilir.
Buna göre; kadastro müdürlüğünce düzenlenecek tescil bildirimine istinaden, ana gayrimenkule
ait tapu kütüğü sayfasında cins değişikliği yapılarak ana taşınmaz kütük sayfasına kat mülkiyetine
geçildiğine ilişkin belirtme yapılır. Tapu müdürlüğünce zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başka
hiçbir belge aranmaz. Döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilmez.
a) 7327sayılı Kanundan Önceki Kat İrtifaklarının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
7327 sayılı Kanunla değişik Kanunun Geçici 1 inci madesinin yürürlük tarihi olan 19.06.2021
tarihinden önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapılarda, Mekânsal Adres Kayıt Sistemine
yüklenemeyen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesinin yetkili idare tarafından kadastro
müdürlüğüne gönderilmesi hâlinde, 10 uncu maddenin altıncı fıkrası hükümleri uyarınca kadastro
müdürlüğünce düzenlenecek tescil bildirimi uyarınca resen cins değişikliği işlemi yapılır. Devamında
taşınmazın mülkiyeti, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı
olarak başkaca bir belge aranmaksızın, resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemde kat mülkiyetine konu
yapının/yapıların mimari projelerinin üç boyutlu sayısal yapı modeli aranmaz.
b) Yönetim Planı Bulunmayan Yerlerde Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
5711 sayılı Kanunun Geçici 2 nci maddesi gereğince 13.04.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanunun
yürürlüğe girdiği tarih olan 14.04.1983 tarihinden önce yönetim planı alınmaksızın tesis edilmiş kat
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
7 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
irtifaklarının kat mülkiyetine geçişi sırasında yönetim planı ibrazı zorunluluğu olmadığından, yönetim
planı alınmaksızın Kanunun 12 nci maddesinde yazılı belgelere dayalı olarak kat mülkiyetine geçiş
talepleri karşılanır.
Ancak bu tür yerlerde kat mülkiyetine geçilmesinden sonra kat maliklerinin beşte dördünün oyu
ile ilk defa yönetim planı kabul edilebilir. Yönetim planının tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi halinde
tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilir.
c) Kat İrtifaklı Yerlerde Kısmi Kat Mülkiyetine Geçiş ve Tescili
Kanunun 66 ncı maddesi gereğince, yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat
irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir. Ancak bir yapı içerisinde yer alan bir veya birkaç bağımsız
bölümün tamamlanması halinde kısmi olarak kat mülkiyetine geçiş mümkün değildir.
Blok tipi yapılarda ilgili bloğun tamamlandığına ilişkin kadastro müdürlüğünce düzenlenecek
tescil bildirimi gereğince o bloğun, yaygın kat mülkiyetine tabi blok niteliğinde olmayan yapılarda ise
bağımsız bölüm veya bölümlerin tamamlandığına ilişkin tescil bildirimi uyarınca ilgili bağımsız
bölüm/bölümlerin kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanır.
Kadastro müdürlüğünce düzenlenecek tescil bildirimi gereğince yapı kullanma izin belgesi alınan
yapı ve bloklar işleme dahil edilerek taşınmazın cins değişikliği gerçekleştirilir ve beyanlar hanesine “..
no.lu bağımsız bölüm/ …. blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. … tarih … yev.” şeklinde belirtme yapılır.
Kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut ana taşınmazın vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmaz.
İlgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine “Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine
çevrilmiştir. … tarih … yev.” şeklinde belirtme yapılır.
Kadastro müdürlüğünce ana taşınmaz üzerindeki blokların/bağımsız bölümlerin tamamının yapı
kullanma izin belgesi alınarak cins değişikliği yapıldığının bildirilmesi üzerine ana taşınmazın cins
değişikliği işlemi ile birlikte ana taşınmaz ve bağımsız bölümler üzerindeki kısmi kat mülkiyetine geçişe
yönelik beyanlar da terkin edilir.
6- Kısıtlı Taşınmazda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilen taşınmaz tek malike aitse veya paylı mülkiyet olarak
kayıtlı olmakla birlikte paylaşım yapılmıyorsa taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi haklar ile kısıtlayıcı şerh
ve beyanlar bağımsız bölümlerin üzerine muvafakat alınmaksızın aktarılır. Sonucundan hak sahipleri ve
ilgilerine bilgi verilir. Yasaklayıcı şerh bulunması halinde ise muvafakat aranır.
Paylı mülkiyet olarak kayıtlı taşınmazlarda paylaşım (tefrik) suretiyle kat irtifakı/kat mülkiyeti
tesisi talebinde bulunulmuşsa taşınmaz üzerinde ayni ve şahsi haklar ile kısıtlayıcı/yasaklayıcı şerh ve
beyan bulunması halinde ayni ve şahsi hak sahipleri ile kısıtlayıcı/yasaklayıcı şerh ve beyan lehtarlarının
muvafakatinin alınması zorunludur.
Ancak, paydaş/paydaşlarca, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı pay sahibine düşecek
bağımsız bölümlerin değerinin (zeminde yapı varsa mevcut bağımsız bölümlerin, yoksa inşa edileceği
tarihteki değerinin) ana taşınmazdaki payının değerinden fazla olduğunu gösteren bir değerleme raporu
ile teyit edilmesi durumunda haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek alacaklılarının muvafakatinin alınmasına
gerek bulunmamaktadır.
(24.06.2022 tarihli ve E-23294678-010.06.02-5246721sayılı Makam Oluru ile Değişik
Paragraf) Değerleme raporu taleplerinin https://webtapu.tkgm.gov.tr/resmi adresinden veya ALO-181
Çağrı Merkezi üzerinden gerekli işlem adımı seçilerek yapılması gerekir, yetkili kuruluş tarafından
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
8 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
değerleme raporu hazırlanıp onaylandıktan sonra değerleme raporunun 5070 sayılı Elektronik İmza
Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanarak TADEBİS üzerinden TAKBİS’e aktarılması gerekir.
(24.06.2022 tarihli ve E-23294678-010.06.02-5246721sayılı Makam Oluru ile Değişik
Paragraf) Değerleme raporu yerine hukuk mahkemelerinde hasımsız açılacak değer tespit davası sonucu
mahkemece görevlendirilecek bilirkişi tarafından değer tespiti de yaptırılabilir. Mahkemece yapılmış
değer tespiti söz konusu ise tapu müdürlüğüne ilgilisince ibraz edilmesi gerekir.
Tapu müdürlüğünce, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisine ilişkin resmi senede, “Tesis edilen
kat irtifakı/kat mülkiyeti işlemindeki bağımsız bölümlerin değeri, arsa paylarının değeri ile orantılı
olarak belirlenmiş ve bağımsız bölümler buna göre dağıtılmıştır. Ancak yapılan işleme itirazda
bulunulması halinde doğabilecek tüm hukuki sorumluluğu kabul ettiğimizi beyan ve taahhüt ederiz.”
şeklinde akde iştirak edenlerin beyanlarının alınması, işlem sonucundan ise taşınmazdaki hak
lehtarlarına ve ilgili idareye, Türk Medeni Kanunun 889 ve 1019 uncu maddesi gereğince bilgi verilmesi
gerekir.
Ancak, değer tespiti yapılmakla birlikte kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulan taşınmazda haciz/ihtiyati
haciz ve ipotek dışında başkaca bir ayni ve şahsi hak veya kısıtlayıcı/yasaklayıcı şerh ve beyan
bulunması halinde diğer hak lehtarları ve ilgililerin muvafakatinin alınması zorunludur.
7- Turizm Alanlarında ve Turizm Tesislerinde Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi
03.11.2003 tarihli ve 25278 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kültür ve Turizm Koruma ve
Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde Planlamaya ve Uygulamaya İlişkin Yönetmeliğin 16/B
maddesi kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın talebi üzerine turizm tesislerinin tapu kütüğünün
beyanlar sütununa turizm tesisi (dört ve beş yıldızlı oteller ve dört ve beş yıldızlı tatil köyleri) olduğu
yönünde belirtme yapılır.
Söz konusu Yönetmelik hükümlerine göre yapı ruhsatı verilen turizm tesislerinin tapu
kütüklerinin beyanlar sütununa Bakanlığın talebi üzerine; tesisin bu Yönetmelikte belirtilen turizm tesisi
dışında kullanılamayacağı, tesisin bulunduğu taşınmazın üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis
edilemeyeceği, bağımsız bölüm oluşturulamayacağı yönünde belirtme yapılır. Beyanlar sütununda bu
şekilde belirtme yapılan taşınmazlardaki kat irtifakı ve kat mülkiyeti talepleri karşılanmaz. Kültür ve
Turizm Bakanlığı’nın talebi üzerine turizm tesislerinin tapu kütüğünün beyanlar sütununda sadece turizm
tesisi (dört ve beş yıldızlı oteller ve dört ve beş yıldızlı tatil köyleri) olduğu yönünde belirtme yapılan
taşınmazlarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti taleplerinde kültür ve turizm il müdürlüklerine soru konusu
edilerek alınacak cevaba göre işlem yapılır.
01.06.2019 tarihli ve 30791 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Turizm Tesislerinin Niteliklerine
İlişkin Yönetmelik (md.18-a.6) ve Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin Uygulanmasına
Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2019/1)( md. 26/4) ile turizm belgeli konaklama tesislerinin tek bir bağımsız
bölüm olarak değerlendirileceği, bu tesislerin konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı ve
kat mülkiyeti tesis edilemeyeceği düzenlenmiştir. Ancak taşınmazın tapu kaydında turizm alanı/turizm
bölgesi/turizm merkezi veya kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi olduğu yönünde şerh/belirtme
bulunması ya da belgesinden veya kaydından turizm amaçlı olduğunun anlaşılması halinde yapıların
niteliği konusunda İdaremizce bir değerlendirme yapılamayacağından kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi
taleplerinin konaklama tesislerinin konaklama birimi dışındaki diğer ünitelerine yönelik olup olmadığının
ilgili belediyesinden veya yapı kayıt belgesi varsa çevre ve şehircilik il müdürlüğünden soru konusu
edilmesi gerekir. İlgili idare tarafından kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi talep edilen yapıların,
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
9 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
konaklama birimleri dışındaki diğer ünitelere ait olduğunun bildirilmesi halinde talebin karşılanması
gerekir. Tahsisli kamu arazilerinde yer alan konaklama tesislerinde ise kat irtifakı/kat mülkiyeti ve devre
mülk tesisi talepleri karşılanmaz.
8 Bağımsız Bölümlerin Birleştirilmesi/Ayrılması –
Bağımsız bölümlerde ayırma/birleştirme yapılabilmesi için kat irtifaklı yerlerde yenilenen yapı
ruhsatına, kat mülkiyetli yerlerde ise yapı kullanma izin belgesine uygun olarak mimari projesinde tadilat
yapılması gerekir.
Bağımsız bölümlerin birleştirilmesi/ayrılması işleminde, ilgi (i) Duyuru kapsamında yapı
ruhsatına uygunluğu ilgili idaresince onaylanmış tadilat projesi ve birleştirme/ayırma sonucu oluşacak
bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarını gösterir liste istenilir. Diğer bağımsız bölümlerin arsa
paylarında bir değişikliğe gidilmemişse sadece ayrılması/birleştirilmesi talep edilen bağımsız bölümlerin
maliklerinin talebi ile ayırma/birleştirme işlemi yapılır. Kat mülkiyetli yerlerde ise ayrıca yapı kullanma
izin belgesinin de alınması gerekir. Bağımsız bölümlerin birleştirilmesi/ayrılması işleminde kadastro
müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenmez. Ancak, kat mülkiyetli bağımsız bölümlerin
birleştirilmesi/ayrılması işlemi ana taşınmazın niteliğinde değişiklik yapmayı gerektiriyorsa cins
değişikliği için kadastro müdürlüğünce düzenlenen tescil bildirimi aranır.
Bu durumda ayrılan veya birleştirilen bağımsız bölümün kütük sayfası kapatılarak yeni oluşan
bağımsız bölümler için Tapu Sicili Tüzüğü’nün 67 nci maddesi uyarınca işlem yapılır. Bağımsız bölüm
üzerindeki irtifak hakları, rehin, şerh ve beyanlar için Tapu Sicili Tüzüğü’nün “Taşınmazların Bölünmesi,
Birleştirilmesi, Taksimi ve Kayıtların Taşınması” na ilişkin hükümleri uygulanır.
9 Bağımsız Bölüm İlavesi –
Bağımsız bölüm ilavesi yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerekir.
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
10 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
İlave bağımsız bölüm tüm kat maliklerinin katılımı ile düzenlenecek resmi senet ile tescil edilir.
Bağımsız bölüm ilavesi ya doğrudan kat mülkiyetine tabi olarak ya da bağımsız bölüm tamamlanmamış
ise kat irtifaklı olarak tescil edilir. İlave edilen bağımsız bölümler de dahil olmak üzere bütün bağımsız
bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi ve resmi
senette tüm bağımsız bölümlere tahsis olunacak yeni arsa paylarının gösterilmesi gerekir. Bu nitelikteki
ilavelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler
sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette
belirtilir. Bağımsız bölümlerin arsa payları değişeceğinden bağımsız bölümler üzerindeki ayni ve şahsi
hak sahipleri ile kısıtlayıcı ve yasaklayıcı şerh lehtarlarının muvafakati aranır.
İlave bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikleri adına
tescil edilir ve ana taşınmaz kütük sayfası ile bağlantı sağlanır.
Kat irtifaklı taşınmazlarda da bağımsız bölüm ilavesi mümkündür.
Bağımsız bölüm ilavesi için tadilat projesi istenir. İlave bağımsız bölümün tamamlanması halinde
yapı kullanma izin belgesinin de ibraz edilmesi gerekir.
Kat mülkiyetli taşınmazlarda bağımsız bölüm ilavesi ana taşınmazın niteliğinde değişiklik
yapmayı gerektiriyorsa cins değişikliği için kadastro müdürlüğünce düzenlenen tescil bildirimi aranır.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
10 Bağımsız Bölümlerin Nitelik Değişikliği ve Yasak İşler –
a) Yasak İşler
Kanunun 24 üncü maddesi hükmü gereğince, tapu sicilinde mesken, iş yeri veya ticaret yeri olarak
kayıtlı bir bağımsız bölümün niteliğinin hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi bir
nitelik olarak değiştirilmesi talepleri hiçbir şekilde karşılanmaz.
b) Oy Birliği ile Yapılabilecek İşler
Kat malikleri kurulu, tapu sicilinde mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün, Kanunun 24.
maddesinde yasaklanan nitelikler dışında bir amaçla kullanılmasına oybirliği ile karar verebilir. Bu karar
yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin beyanlar sütununda
belirtilir.
Bağımsız bölümde yapılacak nitelik değişikliği işlemleri, bağımsız bölüm maliklerinden alınması
gereken muvafakatlar tadilat projelerini onaylayan idarelerce alındığından ilgi (i) Duyuru kapsamında
onaylı tadilat projesi ve ilgili kurum tarafından düzenlenen yapı kullanma izin belgesi ile yapılır.
11 Yönetim Planı ve Değişikliği –
a)Yönetim Planı
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları
ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir
sözleşmedir.
Kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında, kat irtifakını/kat mülkiyeti kuran tüm maliklerce
imzalanmış yönetim planı aranır. Yönetim planı ve tarihi tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir.
Yönetim planının içeriğinin kanunlara uygun olup olmadığı tapu müdürlüğünce denetlenmez.
Yönetim planının hükümlerinin kanunlardaki emredici kurallara aykırı olması durumunda Kanunun 33
üncü maddesi gereğince iptali kat malikleri tarafından mahkemeden istenir.
b)Yönetim Planı Değişikliği
Yönetim planı bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir. Yönetim planı ve
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
11 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
bunda yapılan değişiklikler bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve
denetçilerini bağlar. Yönetim planında sonradan yapılan değişikliklerin tarihi bağımsız bölümün beyanlar
sütununda gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri
arasında saklanır.
Yönetim planı değişikliğinin tapu sicilinde gösterilebilmesi için kat malikleri ve temsilcileri
tarafından yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli kat malikleri kurulu kararının
ibraz edilmesi gerekir. Tapu müdürlüğünce kat malikleri kurulunun toplanma usulü, kabulün sağlanma
biçimi ve imzaların ilgililerine ait olup olmadığı vs. hususlara bakılmaksızın sadece Kanunda öngörülen
kabul çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığının belirlenmesi yeterlidir. Yönetim planındaki imzaların
ilgililerine ait olduğuna dair tescil istem belgesine yöneticinin beyanı alınır.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
Tapu müdürlüğüne ibraz edilen yeni yönetim planının her bir sayfasının tüm bağımsız bölüm
maliklerince imzalanması zorunlu olmayıp, yapılan değişikliğin işlendiği yönetim planının yönetici veya
yönetim kurulu tarafından imzalanması yeterlidir.
c) Yönetim Planı Değişikliğinde Oyların Hesaplanması Usulü
Tapu müdürlüğü, yönetim planı değişikliğinde yeterli kabul çoğunluğunun sağlanıp
sağlanmadığını aşağıdaki hususlara göre tespit eder;
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız
bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak malik olduğu
bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla
olamaz. Oy hesabı yapılırken kesirler dikkate alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet
verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni temsilcisi temsil eder.
Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, toplam oy sayısının yüzde
beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine
tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
12- Kanuni İpotek Hakkı
Kanunun 22 nci maddesinde ortak giderleri ödemeyen kat maliki aleyhine, diğer kat malikleri
lehine kanuni ipotek hakkı tanınmıştır. Buradaki kanuni ipotek hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 893 üncü
maddelerinde düzenlendiği üzere tescile tabi bir kanuni ipotektir.
a) Kanuni İpoteğin Tescili İçin Gerekli Şartlar;
– Borcun gider ve avans borcundan veya gecikme tazminatından doğması,
-Borcun kat malikinden veya Kanunda sayılan diğer kişilerden tahsil edilememiş olması,
– Borçlunun borcunun ve miktarının mahkemece tespit edilmiş olması,
– Varsa yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı talebinin bulunması gerekir.
b) Kanuni İpoteğin Tesisi
Borç miktarının mahkeme kararı ile tespiti halinde yönetici veya kat maliklerinden birinin talebine
istinaden tescil istem belgesi düzenlenmek suretiyle ipotek tesis edilir. Borç miktarı konusunda bir
uyuşmazlık bulunmayıp borçlu kat malikinin veya temsilcisinin de işleme katılması halinde ayrıca
mahkeme kararı aranılmadan yönetici veya kat maliklerinden biri ile borçlunun borç miktarını kabul
beyanını içerir resmi senet düzenlemek suretiyle kanuni ipotek tesis edilir.
c) Kanuni İpoteğin Kütüğe Tescili ve Terkini
Borçlu malike ait taşınmazın tapu kütüğünün rehin sütunundaki alacaklı bölümüne, “Kat
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
12 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Malikleri” ibaresi yazılmak suretiyle tescil edilir. İpoteğin terkini için genel hükümlere göre kat malikleri
kurulunun borçtan ibraya dair kararı ile birlikte alacaklı kat maliklerinden birinin veya kat malikleri
kurulunca yetki verilen yöneticinin terkin talebi gerekir. Bunun mümkün olmaması halinde mahkeme
kararı ile ipoteğin terkini gerekir.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
13-Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
a) Sona Erme Halleri
Kat irtifakı/kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının terkin edilmesiyle sona erer.
i) Kat Maliklerinin Ortak Talebi
Kat maliklerinin talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti sona erdirilebilir. Bağımsız bölümlerden
biri üzerinde bir ayni hak veya şerh edilmiş bir şahsi hak bulunuyorsa, hakkın terkin edilmesi veya
taşınmazın üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi için hak sahibinin muvafakatı aranır.
ii) Arsanın Yok Olması, Yapı Yapılamayacak Hale Gelme ve Kamulaştırma
Kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın arsası ile birlikte yok olması veya kat irtifakına konu arsanın
yok olması/yapı yapılamayacak hale gelmesi hallerinde bu durumun yapı ruhsatı vermeye yetkili
idareden alınacak yazı ile belgelenmesi halinde maliklerden birinin talebi ile kat irtifakı/kat mülkiyeti
sicilden terkin edilir.
İlgililerinin bilgisi dışında yapılan işlemlerin sonucundan Türk Medeni Kanununun 1019 uncu
maddesi gereğince bildirimde bulunulur.
Kat irtifakı/kat mülkiyeti bulunan bir taşınmazın kamulaştırılması sırasında kamulaştırmayı yapan
idarenin talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyetinin de kamulaştırma işlemi ile birlikte terkin edilmesi
gerekir. Ancak kamulaştırma veya kamuya terk işlemi taşınmaz üzerindeki yapı ile ilgili olmayıp arsanın
bir kısmının kamulaştırılması veya kamuya terk edilmesi hallerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkin
edilmeden sadece ana taşınmazın tapu kütüğündeki ve kat mülkiyeti kütüğündeki yüzölçümlerinde
değişiklik yapılarak kısmi kamulaştırma işleminin yapılması mümkündür.
iii) Hakim Kararı
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl
içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakiminin vereceği karar gereğince kat
maliklerinden birinin talebi ile kat irtifakı sicilden terkin edilir.
iv) Ana Yapının Harap Olması
Ana yapının tamamının harap olması halinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
13 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde varsa yönetici veya
kat maliklerinden biri tarafından ilgili belediyeden alınmış yapının yıkıldığını belgeleyen yazı ile birlikte
tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulması gerekir. Bunun üzerine tapu müdürlüğünce kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfalar kapatılarak ana yapıdan sağlam kalan kısımlar (blok veya blok oluşturmayan
yapılar) beyanlar sütununda gösterilmek ve önceki ana taşınmaz kütük sayfası ile bağlantı sağlanmak
suretiyle, arsa payları oranında paylı mülkiyet esaslarına göre, yeni ana taşınmaz kütük sayfasına tescil
edilir. Bağımsız bölümün üzerindeki ayni ve şahsi haklar da paylı mülkiyet hissesi üzerine taşınır.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
b)Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Terkini
Kat irtifakı/kat mülkiyetinin sona ermesi halinde ana taşınmaz kütüğünde o taşınmaz için yeni bir
sayfa açılarak kat maliklerinin arsa payları hisse kabul edilmek suretiyle paylı mülkiyet olarak tescil
edilir. Eski ana taşınmaz kütük sayfasında yer alan irtifak hakları ve kat mülkiyeti kütük sayfasındaki tüm
takyidatlar yeni kütük sayfasına taşınır. Bağımsız bölümlerin kütük sayfaları ile ana taşınmaz eski kütük
sayfası kapatılarak yeni kütük sayfası ile bağlantı kurulur.
Kat irtifakı/kat mülkiyetinin sona ermesi durumunda İmar Kanunu gereğince sadece ana
taşınmazda zemine yönelik pay bulunması halinde yeni açılan ana taşınmaz kütük sayfasına yapılacak
tescillerde bu payların da hesaplanarak tescil edilmesi gerekir.
III- TOPLU YAPILAR
5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; Kanunun 66 ila 74 üncü maddelerinde toplu yapılara
ilişkin özel hükümler düzenlenmiş ve Kanunun 68 inci maddesine dayanılarak toplu yapılarda kat
mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek belgeleri ve tapuda yapılacak işlemlerin usul ve
esaslarını belirlemek için “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik”
16.08.2008 tarihli 26969 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Daha sonra 5912 sayılı
Kanun ile de toplu yapıya ilişkin hükümlerde değişiklikler yapılmıştır.
1- Toplu Yapının Kapsamı ve Kurulması
a)Toplu Yapının Kapsamı;
Toplu yapı bir veya birden fazla imar parseli üzerinde kurulabilir. Kanun gereğince imar parseli
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
14 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
olmayan yerlerde toplu yapı kurulamaz.
Belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım
yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı
toplu yapı kapsamında bulunabilir.
Toplu yapı kapsamındaki parsellerin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller
arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için
bu şart aranmaz.
Toplu yapı kat irtifakı şeklinde kurulmuşsa her bir yapı tamamlandıkça kısmi olarak kat
mülkiyetine çevrilmesi mümkündür.
Toplu yapı birden fazla parsel üzerinde ise her bir parsel, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin
tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Buna göre, her bir parsel üzerinde kurulan kat irtifakı/kat mülkiyeti
işleminde bağımsız bölümlerin arsa payı parsel bazında hesaplanır. Her kat maliki kendi parselinde arsa
payı sahibidir. Bununla birlikte toplu yapı kat mülkiyeti/kat irtifakının kuruluşu sırasında Kanunun 12 ve
14 üncü maddelerinde aranan belgeler yönetim planı ve vaziyet planı haricinde her bir parsel bazında
alınır. Ancak, aynı tip blok yapılar için vaziyet planında blok konumlarının ve numaralarının gösterilmesi
şartıyla tek proje alınabilir.
Toplu yapı, şayet birden fazla parsel üzerinde yer alıyor ise, münferit parseller üzerinde toplu yapı
hükümlerine tabi olacak şekilde yeni bir kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Bu sebeple toplu yapıya
dahil parsellerden bir veya birkaçı için sonradan sunulan yönetim planı kabul edilmez ve münferit toplu
yapı oluşturulamaz.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
b) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesis ve Tescili
Hem kat irtifakı hem de kat mülkiyeti tesisinde;
– Ana taşınmazda, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların
konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı
kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, imar plânı hükümlerine ve
parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış ve ilgili idarece onaylanmış vaziyet plânı,
-Proje müellifi mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından
imzalanan ve yetkili idarece onaylanan mimarî proje,
– Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamı için hazırlanmış bir tek yönetim plânı,
– Belediyeler ve diğer ilgili kurumlar tarafından ilgi (g) Genelge kapsamında elektronik ortamda
tapu müdürlüğüne gönderilen mimari projelerin onay sürecinde düzenlenmiş yapı aplikasyon projesi,
– İlgi (g) Genelge gereğince Genel Müdürlüğümüzce yayınlanan standartlarda hazırlanarak tapu
müdürlüğüne gönderilen mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli aranır.
– Ayrıca, yukarıda sayılan belgelere ek olarak kat irtifakı tesisinde onaylı ve süre (5 yıl) yönüyle
geçerli olan yapı ruhsatı, kat mülkiyeti tesisinde yapı kullanma izin belgesi aranır.
Söz konusu belgelerin eksiksiz olarak ibraz edilmesi halinde tapu müdürlüğünce resmi senet
tanzim edilerek bu Genelgenin II. Bölümünün 4 üncü maddesinde anlatıldığı üzere kat irtifakı ve kat
mülkiyeti tescil edilir. Ayrıca kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisinden sonra toplu yapı kapsamındaki
parsellerin beyanlar sütununa ‘… parseller ile birlikte toplu yapı kapsamındadır. …tarih … yev.’ şeklinde
belirtme yapılması gerekir.
2-Toplu Yapılarda Ortak Yerler ve Tescili
Toplu yapıdaki ortak yerler Kanunda iki şekilde düzenlenmiştir;
a) Toplu yapı kapsamında bulunan parseller veya bağımsız bölümler, bütünüyle yine toplu yapı
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
15 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilebilir.
Toplu yapı kapsamında olup tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis
edilmiş ortak yer olan parsellerin veya bağımsız bölümlerin mülkiyet sütununa, toplu yapı kapsamındaki
diğer parsellerin ada, parsel ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir.
Ortak yerden faydalanan bağımsız bölümlerin beyanlar sütununa, ortak yer olarak tahsis edilen
parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortaklaşa
kullanıldığına dair belirtme yapılır.
b) Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri,
bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Burada ifade edilen ortak yer toplu yapı kapsamında yer alan tüm parsellerdeki kat maliklerine, bir
parseldeki kat maliklerine veya bir bloktaki kat maliklerine özgülenmiş olabilir. Bu durumun vaziyet
planı, yönetim planı veya mimari projesinden anlaşılması gerekir. Aksi halde ortak yerlerde böyle bir
özgüleme yapılmamış ise toplu yapıdaki tüm bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır ve kat malikleri
burada arsa payı oranında hak sahibidirler. Ortak yerlerde değişiklik ancak kat maliklerinin oybirliği ile
mümkündür.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
3-Toplu Yapılarda Yönetim Planı ve Değiştirilmesi
a) Toplu Yapılarda Yönetim Planı ve Değişikliği
Toplu yapının varlığından söz edebilmek için toplu yapı kapsamına giren tüm parselleri
kapsayacak tek bir yönetim planı bulunması gerekir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat
maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin
temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Kanunun 69 uncu maddesi gereğince; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı
temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok
yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden
oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate
alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda, bu yöneticiler ve temsilciler
yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Yönetim planı değişikliklerinde tapu müdürlüğünce hangi hususlara dikkat edilmesi gerektiği bu
Genelgenin II. Bölümünün 11 inci maddesinde açıklanmıştır.
b) 5912 sayılı Yasanın Yürürlüğe Girmesinden Önce Kurulan Toplu Yapılarda Yönetim
Planı Değişikliği
Kanunun Geçici 2 inci maddesine göre, 5912 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 07/07/2009
tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planının Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla
yapılacak ilk değişiklik taleplerinde, değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu ile
karar alınması ve yeni yönetim planında mevcut kat maliklerinin imzalarının bulunması gerekir. Kat
mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesindeki eski yönetim planının tarih ve yevmiyesi terkin edilerek yeni
yönetim planının tarih ve yevmiyesi belirtilir.
Mevcut kat malikleri çoğunluğu hesaplanırken, toplu yapıyı oluşturan parseller ayrı ayrı dikkate
alınır. Yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı kapsamındaki her parsel için salt çoğunluğun
sağlanması gerekir.
Yönetim planı değişikliği ile birlikte talep edilmesi halinde; toplu yapıya tabi parsellerin beyanlar
sütununa ‘… parseller ile birlikte toplu yapı kapsamındadır. …tarih … yev.’ şeklinde belirtme yapılır.
Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmeliğin 8 inci maddesinin
yedinci fıkrası gereğince toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet plânı bulunmadan kat mülkiyeti kurulan
yapılarda tapu siciline tescil talebinde bulunulurken toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin
tamamını ihtiva edecek şekilde hazırlanmış, idarece onaylı vaziyet plânının da ibraz edilmesi gerekir.
Kanunun 74 üncü maddesi gereğince, Kanunda yer alan tüm hükümler, toplu yapılara ilişkin özel
hükümler saklı kalmak kaydıyla toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla uygulanır.
IV-DİĞER HUSUSLAR
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 3194 sayılı İmar
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
16 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Kanunu ve 2981 sayılı İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve
6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ve benzeri özel kanunlar
kapsamındaki kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinde öncelikle söz konusu kanun hükümleri ve bu
konudaki ikincil mevzuatın uygulanması gerekir.
Mimari proje tadilatına yönelik taleplere ilgi (i) Duyuru kapsamında yön verilmesi gerekir.
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
Mehmet Zeki ADLI
Genel Müdür V.
V- MALİ YÖNÜ
Kanunun 55 inci maddesi gereğince; bu Kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması,
mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe tapu harcından muaftır. Ancak söz konusu işlemlerden 4
sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 34 üncü Bölümüne ekli 1 sayılı cetvel gereğince döner sermaye
hizmet bedeli tahsil edilir. Ancak, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işleminden döner sermaye
hizmet bedeli tahsil edilmez.
29/7/2021 tarih ve 31552 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 88 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel
Tebliği uyarınca; Kanunun 10 uncu maddesi altıncı fıkrası ve geçici birinci maddesi kapsamında
yapılacak resen cins değişikliği işlemlerinde (4) sayılı tarifenin “I- Tapu işlemleri:” başlıklı bölümünün
13 numaralı fıkrasının (a) bendine göre tahsil edilmesi gereken cins tashihi harcı ilgili belediyesince
tahsil edildiğinden tapu müdürlükleri tarafından işleme konu cins tashihi harcının vergi
dairesine/malmüdürlüğüne eksiksiz olarak bildirilip bildirilmediğinin sistem üzerinden kontrol
edilmesinden sonra eksiksiz olarak bildirildiğinin görülmesi/anlaşılması halinde başkaca belge
aranmaksızın işlem gerçekleştirilir. Sistem üzerinden yapılan kontrolde bildirimin yapılmaması veya
eksik yapıldığı hallerde işlem yapılmayarak ilgili vergi dairesi/mal müdürlüğüne sistem üzerinden
bildirim yapılır. Söz konusu bildirim sonrası sistem üzerinden yapılan kontrolde eksikliklerin
tamamlanmış olduğunun görülmesi/anlaşılması halinde işlem yapılır.
Yapı kullanma izin belgesinin belediyeler dışında valilikler ve diğer kurum/kuruluşlarca verildiği
veya 7327 sayılı Kanun öncesinde verilen yapı kullanma izin belgesinin kadastro müdürlüğüne fiziki
olarak sunulduğu hallerde ise, yapı kullanma izin belgesinde veya ilgili idarenin üst yazısında yapısızken
yapılı hale gelmeye ilişkin 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I-13/a fıkrasında belirtilen harcın
tahsil edildiğinin belirtilmesi halinde işlemin gerçekleştirilmesi aksi halde tapu müdürlüğünce 59 Seri
No’lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ekinde yer alan “EK-3” belgenin aranması gerekir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti terkininden ise 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I-14
maddesi uyarınca terkin harcı alınması gerekir.
Kanunun 55 inci maddesi gereğince kat mülkiyetinin tescili tapu müdürlüğünce taşınmazın
bulunduğu yerin vergi dairesi ve belediyesine bildirilir. Söz konusu kurumlar ile veri paylaşımı protokolü
yapılmış ise ayrıca yazılı bildirim yapılmasına gerek yoktur.
İlgi (b, ç) Genelgeler, ilgi (a, c, d, e, f, ğ, h, ı ve j) Duyurular yürürlükten kaldırılmıştır.
İş bu Genelge gereğince işlemlere yön verilmesi ve Bölge Müdürlüğünüze bağlı tüm
müdürlüklere duyurulması hususunda bilgi ve gereğini rica ederim.
Dağıtım:
Gereği:
Bilgi:
Bölge Müdürlüklerine
Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığına
Teftiş Kurulu Başkanlığına
Hukuk Müşavirliğine
İç Denetim Birimi Başkanlığına
Strateji Geliştirme Daire Başkanlığına
Tapu Dairesi Başkanlığına
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
17 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
Kadastro Dairesi Başkanlığına
Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına
Destek Hizmetleri Dairesi Başkanlığına
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı
18 / 18
Dikmen Cad.No:14 Bakanlıklar/Ankara
Tel: 0312 551 40 90 Faks: 0312 413 63 02
tkgm.gov.tr
Bilgi için:Tapu Dairesi
Başkanlığı
Doğrulama Kodu: F9E0F266-8A50-4A6E-AA8E-481AF3E636D5 Doğrulama Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/tapu-ebys
Bir yanıt yazın