TAKS ve KAKS kelimeleri gayrimenkul sektöründe sıklıkla kullanılan terimler arasında yer alır. Sektörün iyi bildiği terimlerden biri de emsal değeridir. Bu yazımızda TAKS, KAKS ve emsal değeri hakkında konuşuyor olacağız.
TAKS ve KAKS kelimeleri gayrimenkul sektöründe sıklıkla kullanılan terimler arasında yer alır. Sektörün iyi bildiği terimlerden biri de emsal değeridir. Peki, bu terimler ne anlama geliyor ve neden önemli? TAKS ve KAKS nedir sorusunun yanıtını yazının devamında bulabilirsiniz. Ayrıca emsal değeri nedir ve nasıl belirlenir gibi aklınıza takılan diğer soruları da yanıtlıyoruz…
Emlak Yatırımda TAKS & KAKS Konuları
TAKS kısaltmasının açılımı; Taban Alanı Kat Sayısı şeklindedir. Bina tabanının mevcut arsa alanının ne kadarlık bölümünü kapladığını ifade etmek üzere kullanılır. KAKS kısaltması ise kat alanı kat sayısını ifade eder. Kat alanında kaç kat olduğunu belirtmek için kullanılan bir kısaltmadır. Bu iki terim, özellikle yatırım amaçlı emlak alırken önem kazanır. Emlak satın almadan önce tapu parsel sorgulama işlemlerinde TAKS ve KAKS kontrol edilmelidir. Diğer yandan eğer bir arsada yeni bir inşaata başlanacaksa ya da arsa yatırımı yapılacaksa yine bu konu önem kazanır. Hatta burada çok daha fazla üzerinde durulması gereken bir konu haline gelir. Çünkü arsanın TAKS ve KAKS oranlarının bilinmesi ile alanın ne kadarına yapı yapılabileceği ve kaç katlı olabileceği öğrenilir. Bu da emsal değeri açısından önemlidir.
Her biri terimi daha detaylı olarak ele alalım…
TAKS Nedir?
Yukarıda da özetlediğimiz gibi; TAKS, taban alanı katsayısını ifade eder. Yani arsadaki inşaatın taban oturum alanı ile arsaya oranının ifadesidir. İnşa planında taban alanına dahil edilmeyen bazı yapılar bulunabilir. Bunun için Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılması ile ilgili yönetmeliğin 14. Maddesinin 1. Fıkrasındaki TAKS hesabına dahil olmayan alanlar konusu incelenmelidir. Bundan sonra söz konusu arsada TAKS hesabına dahil olmayan alanlar konusu netleşir ve TAKS hesabına dahil olan alanlar ortaya çıkar.
Peki, taban alanı nedir? Arsa taban alanı, projede bahçede gerçekleştirilen eklentiler ile müştemilat dahil yapılarda doğal zemin ya da tesviye zemin üzerinde bulunan kısmın parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır. Taban alanında dışında kalabilecek yapı ve parçalar ise şöyle listelenebilir:
Bina için arıtma sistemleri
Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları
Trafolar hariç olmak üzere toprağa dayalı asansör boşlukları
Yangın merpenleri, kanopiler ve arkatlar.
Işıklar, iç bahçeler, zemine oturan avlular,
Pergole, açık havuzlar, üstü açık ya da örtülü zemin terasları
İstinat duvarı, bahçe duvarı yapıları
Toprak altında kalan otoparklar, sığınak ya da tesisat hacimleri
Açık otopark
Binadan ayrı toprak altında kalan yakıt depoları, su sarnıcı, su depoları, gri su toplama havuzu gibi yapılar taban alanının dışında kalır. TAKS hesabında Taban alanı ile arsa alanı çarpımı formülünden işlemler gerçekleştirilir.
KAKS Nedir?
KAKS, emsal değeri ismi ile de bilinen bir ifadedir. Yukarıda da belirttik ama biraz daha açmak üzere konuyu değerlendiriyoruz. Bir inşaatın kat alanı katsayısı KAKS olarak isimlendirilir. KAKS hesabına dahil edilen alanlar ile dahil edilmeyen bazı alanlar söz konusudur. Bunları bilmek, yatırımcı açısından önemlidir.
KAKS inşaat çalışmaları yapılacak alanın tüm katlardaki alanlarının toplamının parsel alanına bölünmesi ile elde edilir. Emsal değeri asma kat, katlar alanı bodrum kat, çekme ve çatı katı, kapalı çıkmalar da dahil tüm katların ışıklıklarının çıkmasından sonra kalan alanın toplamı olarak ifade edilebilir.
Emsal değeri yani KAKS oranları 0.20, 0.30, 0.40, 1.0 …. Şeklinde değişik değerlerde olabilir. İnşaatın gerçekleştirileceği alan için belirlenen KAKS oranı ve arsa alanının çarpılması ile KAKS değeri elde edilir. Örneğin toplam inşaat alanı 1500 metrekare ve arsa alanı 1000 metrekare ise KAKS oranı 1.5 çıkacaktır.
KAKS ve %30 Hesabına Dahil Olmayan Alanlar Nelerdir?
Bahçede yer alan açık otoparklar
2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren Binaların yangından korunması ile ilgili yönetmelik kapsamında zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorların asgari ölçülerdeki alanları ile yangın güvenlik holünün 6 metrekarelik alanı
Sinema, tiyatro, spor ve konferans salonu gibi toplu kullanılan umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar
Son katın üzerinde bulunan ve ortak alan olarak ifade edilen teras çatıları
Alışveriş merkezlerinde atrium boşluklarının her katta yer alan asgari ölçülere uygun alanları
Bodrum Katlarda Yapılması Durumunda Emsal ve %30 Hesabına Alınmayan Alanlar Nelerdir?
Ticari bir amacı bulunmayan ortak alan olarak ifade edilen çocuk bakım üniteleri ile çocuk oyun alanlarının 100 metrekarelik alanı
Sığınak, baca, merdivenler, ışıklıklar, asansör boşlukları, enerji ve jenaratör odası, yakıt depoları, ısı ve tesisat alanları, su depoları, kapıcı daireleri, kömürlükler
Ortak alan olarak ifade edilen mescit ve müştemilat konutlarının 150 metrekarelik alanı ve konut dışı yapılarda 300 metrekarelik alanı
Zorunlu otopark alanlarının 2 katlık bölümü
Tüm cepheleri gömülü olan ve ortak alan olarak ifade edilen otoparklar ile tamamen gömülü olan ortak alanlar
Konut kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının %10’luk kısmı ile ticari kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanlarının %50 bölümünü aşmayan depo amacı ile kullanılan alanlar.
Arsa Emsal Değeri Nedir?
Arsa emsal değeri terimi inşaatlarda sıklıkla kullanılan terimler arasında yer alır. İmar planları doğrultusunda parsel üzerine yapılacak olan yapının toplam inşaat alanı sınırlarının belirlendiği hesaplamalara verilen isimdir.
Arsa emsal değeri genelde inşaat yoğunluğu olarak da ifade edilir. Bunun yanında KAKS yani kat alanı katsayısı şeklinde de ifade edilir. Emsal değeri, arsa inşaat alanının kat sayılarının belirlenmesi için kullanılır.
KAKS değeri arsa yapılacak alanlarda inşaatın yapılacağı yerin fiziki koşulları, arsa büyüklüğü, altyapı olanakları, imar planı gibi konulara göre değişiklik gösterir.
Emsal değeri hesaplamaları için belirlenmiş olan KAKS değerinin toplam arsa alanı ile çarpılması işlemi gerçekleştirilir. Çıkan sonuç inşaatın toplam alanını ifade eden bir sayıdır. Gerçekleştirilecek bina inşaat alanının imar planı üzerindeki belirtilmiş olan inşaat emsalinden daha fazla olması mümkün değildir. Örneğin KAKS değeri 3.0 olarak belirlenmiş olan ve arsa alanı da 1000 metrekare olan alanda binanın toplam inşaat alanı 3.0 x 1000 = 3000 metrekare kadar olabilir.
Tapu Sorgulama İşlemlerinde TAKS ve KAKS Değerlerinin Önemi Nedir?
Özellikle yatırım amaçlı ev ya da bina alınırken arsa payı ve üzerine sonrasında yapılabilecek binanın net inşaat alanı yatırım getirisini doğrudan etkiler. Bunun yanında satın alınan evin imar planına uygun bir şekilde yapılması ve tapuda herhangi bir sorununun bulunmadığının kontrol edilmesi önemli bir konudur.
Tüm bu nedenlerden dolayı tapu parsel sorgulama işlemlerinde TAKS ve KAKS (emsal) kontrol edilmesi gereken önemli değerler arasında yer alır. Yatırım amaçlı satın alınacak gayrimenkuller için satın alma işlemleri gerçekleştirilmeden önce binanın arsası ve üzerine yapılabilecek yeni binaların maksimum kullanım alanlarının bilinmesi son derece önemli konulardan biridir.
